Compromis ou promesse de vente : quelles différences ?

Votre offre d’achat a été acceptée et vous voulez concrétiser cet accord avec le vendeur. Il vous faut alors signer un avant-contrat pour sécuriser l’opération. Vous avez déjà entendu parler de compromis de vente et de promesse de vente, mais ces deux termes ne vous sont pas familiers. Quelles sont les différences entre un compromis et une promesse de vente ? Lequel faut-il choisir ? Pourquoi ? On vous explique tout en quelques points.

 

Compromis et promesse de vente sont des avant-contrats

Commençons par un peu de droit.

Bien que non obligatoire, l’acte définitif de vente est presque toujours précédé d’un avant-contrat par lequel les parties fixent les règles et les modalités de leur engagement futur. Ce contrat préliminaire porte le nom de compromis de vente ou de promesse de vente.

Compromis et promesse de vente peuvent être conclus sous la forme d’un acte authentique, dont la rédaction et la signature sont confiées à un notaire, ou d’un acte sous seing privé, établi librement entre l’acheteur et le vendeur. Nous vous conseillons pour cela de vous faire assister par un professionnel de l’immobilier ou un avocat.

Notons toutefois qu’un acte authentique est obligatoire pour une promesse dont la date de validité dépasse 18 mois.

Le compromis de vente engage les deux parties

Le compromis de vente est un contrat synallagmatique.

Chacune des parties s’engagent à la réalisation d’obligations l’une envers l’autre. L’accord sur la chose et sur le prix existant, le compromis « vaut vente ».

Vous disposez toutefois d’un droit de rétractation de 10 jours pour annuler la vente. Passé ce délai, si l’un des deux contractants décide de renoncer, l’autre pourra engager une action en justice pour obtenir une vente forcée ou des dommages et intérêts.

L’annulation sera possible si elle est la conséquence de la non-réalisation d’une des conditions suspensives prévues au contrat.

La signature du compromis s’accompagne généralement du versement d’un dépôt de garantie. Vous devrez déposer une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier.

Ce dépôt sera imputé sur le prix de vente lors de la signature de l’acte notarié.

La promesse de vente n’engage que le vendeur

La promesse de vente est un contrat unilatéral. Seul le vendeur s’engage.

L’engagement revêt la forme d’une exclusivité qui vous est réservée pour acquérir le bien dans un délai donné. Si vous le souhaitez, vous pouvez lever l’option d’achat et acheter le bien aux conditions prévues.

Pendant le temps de l’option, le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à autrui. La promesse de vente est le plus souvent assortie d’une indemnité d’immobilisation qui peut atteindre 10 % du prix de vente.

Si vous vous désistez après votre délai de rétractation ou si une condition suspensive n’est pas réalisée, l’indemnité est conservée par le propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.

Une promesse de vente, qu’elle soit faite par acte authentique ou sous seing privé, doit être enregistrée auprès de la recette des impôts.

Quel avant-contrat privilégier ?

Compromis ou promesse de vente, il est essentiel de sécuriser votre achat d’un bien immobilier par la signature d’un avant-contrat.

Avant de voir si l’un est meilleur que l’autre, voyons ce qui les réunit et ce qui les différencie.

De nombreux points communs

Compromis de vente et promesse de vente sont deux actes de même valeur juridique. Ils doivent contenir les informations suivantes :

• L’identité et les coordonnées des parties ;
• L’adresse, la provenance et le descriptif du bien ;
• L’état, l’organisation et la situation financière de l’immeuble s’il est en copropriété ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement (avec ou sans prêt immobilier) ;
• Le montant des honoraires de l’éventuel professionnel chargé de la vente ;
• Le montant de l’acompte versé par l’acheteur et déposé sur un compte séquestre ;
• Les clauses suspensives à la réalisation de la vente ;
• La durée de validité du contrat ;
• La date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
• Les diagnostics techniques immobiliers obligatoires.

Dans les deux cas, le vendeur est engagé définitivement alors que vous disposez d’un droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du contrat.

Une seule véritable différence

La différence majeure entre les deux avant-contrats est le degré d’engagement des parties.

Dans le compromis de vente, l’engagement est bilatéral. Vous décidez avec le vendeur que la vente se réalisera.

Avec la promesse de vente, l’engagement est unilatéral. Seul le vendeur s’engage à vous vendre le bien. Vous êtes totalement libre d’accepter ou non la proposition.

En apparence, il y a un déséquilibre en votre faveur, mais nous allons voir qu’à l’heure du choix, la différence n’est pas aussi flagrante.

Lequel choisir ?

Le compromis de vente est privilégié par les vendeurs pour l’engagement réciproque des parties. Si l’une d’elles renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre.

La promesse de vente est une formule plus souple pour l’acheteur. Elle vous permet de vous désister de la vente à tout moment sans contrainte d’achat.

Votre engagement est beaucoup moins fort que celui du vendeur. Mais il n’est pas nul. Et dans la réalité, la différence entre les deux contrats est plus ténue. Car si vous vous retirez, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation et il peut aussitôt remettre le bien à la vente.

En tant qu’acheteur, il est préférable de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis si vous souhaitez vous ménager une porte de sortie en cas de changement d’avis. Il faudra alors être vigilant sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Compromis et promesse de vente ne présentent pas de différences majeures si ce n’est que le premier engage les deux parties et le second uniquement le vendeur. Les conditions de rétractation, clauses suspensives et indemnités sont similaires. Si vous souhaitez plus de temps pour étudier le bien, privilégiez la promesse en tant qu’acheteur. Entourez-vous d’un professionnel de l’immobilier qui saura vous accompagner dans la préparation et la rédaction de votre avant-contrat.